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中原集團天津顧問中心年度房地產市場總結與展望

來源:湖北黃石網 作者:本站 發布時間:2020-01-20

原標題:中原集團天津顧問中心年度房地產市場總結與展望

1、延續

政策穩定性延續:

調控核心目標維“穩”,政策點式放松成大趨勢。全國戶籍政策放寬大背景下,天津為保持或進一步擴大人口增量,落戶政策門檻持續降低是大概率事件。

土地供應量延續:

持續減稅降費,支出收緊不能根本上緩解政府財稅壓力,2020年土地供應仍將持續放量,再次出現拿地窗口期的可能性較高。

地價平抑趨勢延續:

2019年含住宅類土地供應面積1458萬㎡,同比增長85%,土地成交1102萬㎡,折合建筑面積1804萬㎡,同比上漲36%。成交地塊樓面均價6855元/㎡,2020年土地成交價格平抑趨勢將延續。

2019年土地市場情況

2、穩定

市場成交規模穩定:

2018年供應量1731萬㎡,成交1157萬㎡,銷供比0.67,剩余存量結轉,2019年供應1557萬㎡,成交1306萬㎡,銷供比0.84。2019年底存量2041萬㎡,形成庫存新高。市場成交規模見頂,2020年在政策、供需等多重因素影響下,市場走勢將維持量價平穩。

2019年新房市場情況

市場成交價格穩定:

2019年土地供應大幅增長,高價地承壓集中入市,高周轉項目加速入市,充裕的供應和平穩的土地價格,推動2020年新房市場成交價格維持穩定。

3、分化

區域價值分化:

市內六區成交面積占比6%,流量型產品總價200-300萬。2019年成交宅地平均樓面價18359元/㎡,綜合地貨比1:1.9。

環城四區成交面積占比33%,流量型產品總價150-180萬。2019年成交宅地平均樓面價8077元/㎡,綜合地貨比1:2.1。

遠郊五區成交面積占比39%,流量型產品總價150萬以內。2019年成交宅地平均樓面價4148元/㎡,綜合地貨比1:2.5。

濱海新區成交面積占比22%,流量型產品總價200萬以內。2019年成交宅地平均樓面價6423元/㎡,綜合地貨比1:2.2。

2019年區域價值分化特征(商品住宅市場)

2019年區域價值分化特征(土地市場)

4、回歸

土地價值回歸城市:城市發展規劃,資源聚集度差異,造成的區域先天價值屬性分化延續。單純依靠項目包裝,產品價值提升,難以突破區域價值壁壘。

房企價值回歸品牌:品質房企回歸品牌價值,以高品牌力嚴控質量,提升品質是必由之路。

項目價值回歸產品:房地產將回歸居住本質。住宅市場量價維穩,回歸“以人為本”的市場核心,更加關注客戶層級細分、需求細分和購買力細分,產品設計精細化,精準化定位,實現產品最優化設計。

5、轉型

投資轉型安全:土地供應充足,拿地窗口期將現。城市發展影響房地產市場格局,房地價梯級和存量結構對于地貨比指標產生干擾對投資的研判需在企業戰略基礎上對市場進行切片細分,需重點關注實現流量指標。結合房企投資收益預期,充分考慮投資安全性。

2019年含住宅用地成交成交結構

2019年當年拿地并入市項目產品及首開情況

剛需轉型置換:市內六區新入市項目被動豪宅化,初改客戶難尋置換標的;環城原地升級客戶出現,環線加速融城;二手房兩室成交活躍,推動剛性置換改善需求釋放。

2019年二手房成交特征

宏觀經濟數據來源:天津市統計局,天津市政務網

土地數據來源:中原地產搜地平臺

新房數據來源:中原集團搜地平臺

二手房數據來源:中原地產數據庫

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文章來源:樂居

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